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哈哈老生 的博客

 
 
 

日志

 
 

看看某网友对北京华润橡树湾的研究  

2009-09-28 11:34:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  以下是网友“杏旗在望”于2006年发表的一篇关于北京华润的文章《第三只眼看华润—— 写给“橡树湾”操盘手的一封公开信》,着实恳切,现在转载至本博客和大家分享下!

  

 
尊敬的华润置地各位领导:
你们好!
首先说几句题外话,十五年前的我作为一名新入伍的战士,结束了3个月的新兵连生活,正式成为了一名光荣的解放军战士。光阴荏苒,还记得那时侯,我满怀青春的向往投入到一种崭新的生活。然而3年后,我却毅然的选择了离开部队,也放弃了到军校继续深造的机会。其中,最主要的原因恐怕就是因为在部队那样的环境中,是没有言论的自由的。“令行禁止、唯命是从、一切行动听指挥”这样的要求使得我——作为一个有着独立思考能力的人不能畅快而真实的表达自己的思想和感情。于是,我决然的回归了社会,因为在这里我重新拥有了言论的自由。那是多么美好啊!每个人都可以真实的表达自己的想法是一个文明社会的重要标志。


以上这段话是想阐明,我今天站在网络这个平台说的每一句话都是发自肺腑的感言。我是那样真诚的渴望与你们交流,那样珍惜这样的平等的对话空间,也许是生活中套话、空话以及车轱辘话说的太多了,所以,在这个虚拟的世界,我更愿意用一种坦诚的心态来表达我对“橡树湾”的感受。


下面让我们言归正转。首先声明,我不是周边竞争项目的托儿!也不是华润的关系户。大丈夫行不更名坐不改姓,在坛子里灌水,我一样可以在阳光下站着说话。作为一个最普通的消费者,我从华润拿地开始就一直关注着这个项目。海淀区2006年超级大盘的诱惑,让我对这个项目满怀憧憬与期望。经过漫长的等待之后,2月25日在北大的百周年讲堂,大幕拉开,终于看到了“橡树湾”卷封的开启。先是眼前一亮,后又隐忧在胸,经过几天的消化,更是有千言万语如鲠在喉,不吐不快。于是,我非常希望能有一个机会与华润的各位同仁开诚布公的交流,不当之处敬请指正,一己之言文责自负!接下来,我将坚持一个中立的立场,既不是愤青一样的怀疑一切,也不会媚俗的大唱赞歌,我想,华润也需要有第三只眼的关注。在此以人格保证,这个帖子绝没有在任何人的授意下完成,只是为了让一个尚不属于我而真心的渴望拥有的家园能够更加美好。下面进入正题:


一、对项目所在区域的认识:
首先我要承认,华润将“橡树湾”定位在上地区域而不是它更靠近的清河板块是非常明智的,这并不是简单的炒作,而是建立在对目标客户群的清醒认识,就象国美第一城虽已到红领巾桥以北,却借泛CBD的概念大做文章。在这点上,华润与国美所使用的“概念先行”的营销手段还是颇具杀伤力的。我仔细观察过25号推介会上的到访客户,从外表与气质上判断,清河附近的居民和45岁以上的中老年人并不多,而绝大多数都是书生气十足的年轻知识分子(不包括本人,只因我五大三粗,貌似山匪),这说明“橡树湾”的未来业主将主要以中关村和上地附近工作的客户居多。也就是说,这个项目与上地MOMA、褐石、润千秋以及领秀硅谷等项目一样,面对的客户群主要就是上地、中关村的人群。那么,对于这些集中在中关村、学院路以及上地区域的客户来说,“橡树湾”所在的位置应该还算不错的。本人在对周边项目的考察中也发现,八达岭高速以东和高速以西在出行方式与路线上有很大差别。一条高速路的横亘使得高速以东的居民要想自驾车去往上述工作地必须要面对八达岭高速的爆堵。而就“橡树湾”而言,走小营西路及清河西路去往信息路、中关村大街或者走新建的安宁庄东路去往五环里再转向中关村应该要比上八达岭高速省钱(交高速费)、省时。如果是乘坐公交系统,那还是首选城铁,虽然拥挤却能准时。另外补充一点,前一段时间曾经看过上地佳园的二手房,觉得位置也不错。但因为离城铁太近,噪音问题实在严重,不得不放弃。而对于橡树湾来说,距离城铁1.3公里个人感觉还是可以接受的,。在城铁的噪音和上班提前出门15分钟之间,我宁愿选择后者。但是,目前我以及大多数意向客户都比较担心的是“橡树湾”今后的交通状况能否象推介会上描述的那样四通八达。尤其是新建的安宁庄东路,它将以怎样的形式跨过五环(是用立交桥连接五环还是以高架桥跃过五环),它将通向何方,目前华润还没有给出一个明确的答复。通过一些在政府工作的朋友了解到,安宁庄东路的确是海淀区今年的重点市政项目,但到现在好象也没有一个具体的方案能够表明它跨过五环后怎样通向四环以及中关村大街。就我个人而言,夫人上班在清华附近,我工作在西四环,如果安宁庄东路能够通到清华东门,那将真的是天堑变通途了。在此强烈要求华润在开盘前能有一个明确的答复,同时也希望华润能够以一个大开发商的背景去影响政府,实现橡树湾今后的交通顺畅。
下面说说对区域市场的认识。个人感觉上地—清河板块的项目在定位上确有点泾渭分明。既有上地MOMA、褐石这样万元左右的高端项目,也有力度、清上、燕清、莱镇这样的大量走经济路线的小盘。价格区间从五六千到万元左右是一步跨过,而中间层次的七千左右的高品质项目还是一个断档。我个人认为华润把产品定位在这个区间应该是恰当的,毕竟市场需求在那,有需求就有市场嘛。高端项目先不说了,近万元的价格非我等凡夫俗子可及的。就经济型楼盘而言,目前周边市场的完工项目和在售项目普遍品质不高。这也是我近一年多来始终在上清板块徘徊不前的重要原因。我个人选房的标准一直是追求品质与价格的均好,既不追求奢华、高档也不是拣便宜的挑。下半辈子就准备交代在这儿了,怎么也不能太亏待自己。因此,我非常想善意的提醒华润高层,“橡树湾”追求的正应该是价格与品质的均好。华润的前期项目曾经有过走极端的案例,远有管庄的京通苑,巴掌大的一块地盖了二十多栋塔楼,价格到是便宜,四千多的公寓还算公道,可那房子住起来便如置身钢筋森林中暗无天日;近有三元桥的凤凰城,一味追求品质,价格彪到了13000,结果宏观政策一调整,政府开始限制投资型项目,据说凤凰城去年半年没缓过来。个人比较推崇的性价比较高的项目比如山水文园、紫金长安以及朱雀门。虽然那时候买不起,但六千到九千(我指的是当时在售价格)的价格还是物超所值的。希望“橡树湾”在整体规划上向先进看齐,别搞到最后牛头马面四不像。当然,这一切都需要实践来检验。


二、对项目整体规划的感受:
说实话,25日的推介会之前,我曾经对华润上地项目有着极大的忧虑。拍卖方式取得的土地和以往的协议出让相比,成本增加了很多。京城第一拍的顺弛领海是前车之鉴,同样是天价拍的土地,顺弛把那个项目做的象个“多米诺骨牌”,估计成龙大哥来了能从这栋楼蹦到那栋楼了。但看过整体规划后,我觉得还是在我的希望值之上的。这绝对不是帮华润忽悠,也不是坐井观天。从规划中我们看到,围合式的建筑给大面积的绿地景观留下了充分的发挥空间,楼间距似乎都不错,楼与楼之间几乎没有遮挡。也许有朋友会反对,因为围合建筑增加了东西向的楼座,使得南北向的采光受到影响。但我觉得从降低成本的角度适当增加东西向的楼能够减少南北向楼座数量、加大楼间距也不失是一种选择。我比较喜欢的围合建筑的成功案例是西四环定慧桥的北京印象。如果说做围合建筑的话,北京印象是我见过的最彻底的围合。大量的南北向与东西向楼座相结合做出的是一种别样的风情。那个项目的设计师应该是德国当代最有影响力的建筑师奥托?施泰德勒,在北京印象的整体规划介绍里有这样一段话:““北京?印象”的创意灵感源于建筑师初次北京之行的深刻印象。以带有四面围合的庭院空间的单元组团,作为单位元素重复运用,上下左右错开布置,使整体形成“之”字型布局。小区为西、南、北三向城市绿化带所包围,在总体设计上将其纳为小区的景观环境的一部分,既与小区内部的院落空间景观联系,又形成与小区外界区分的自然隔离;景观设计力求与建筑规划融为一体,以自然和辅衬建筑为出发点,“虽为人工,宛如天开”。”以上是我个人很推崇的建筑理念,虽然不见得被所有人认同,但起码也代表着一种潮流。我们的建筑规划早就应该和那种火柴盒式的简单堆砌告别了。希望华润在规划理念上能够有所突破,因为推介会那天对整体规划图只是泛泛一看,就不多说了。下面重点说说园林景观。


对于“橡树湾”的景观设计目前还没有感性的认识,几张手绘图相信也难以引起大家的共鸣。但是从初稿上看,设计的元素还是相当丰富。校园风情的大量引入带给我们的是对青春的怅惘与回忆。在论坛上有一些朋友认为:“景观都是华而不实的表象,把户型做好才是本质,园林不能当饭吃,家是靠户型来支撑的”。我的理解是,户型当然很重要(关于户型我会在后面重点阐述),但景观设计是一个家与外部连接的桥梁。当初不到六千一平米还带精装修的力度家园,我没有出手原因就是景观太差。我的观点是:园林景观不仅仅只是站在自家的阳台远远的欣赏,它的功能更多的是提供一个社区内部开放、交流的平台。好的园林景观不是用来看的,而是需要你走进去,用自己的身心自由的呼吸的感觉。作为一个在城市生活的人太需要有这样一个能够亲近自然的场所了。别墅咱是买不起,花园就不能太凑和了。如果华润想把“橡树湾”做成一个能够代表公司实力水平、经的起时间考验的经典项目,那么绝对要在景观上下更多的功夫。真心期待这个项目的园林能如图片上那样精彩!
最后说一下配套。一个完整的生活社区与一个普通楼盘的最大区别就在于,大型社区能够提供完善的生活配套。那么对于橡树湾来说,十万平米的商业、2万平米的体育场馆、齐全的教育配套带给我们的不仅仅是炫耀的资本而是实实在在的生活便利。再次声明,不是在替华润做广告,我只是说出事实。在此,我要提出自己的几点质疑:1、商业娱乐教育等配套何时能够完成,有没有具体的时间表。真的不希望我儿子都上小学了幼儿园还没盖起来,或者业主们一个个都啤酒肚了还没看见体育馆的影子。2、十万平米的商业体量如此大,华润是否有一个完善的招商计划。这两年北京的商铺销售的异常火暴,但每每因为定位不准见光就死。远有巨库、第五大道的没落,近有华润翡翠城底商的萧条。相信任何一个有着正常生活情趣的人都不想看到小区的底商充斥的全都是一家挨一家的美容美发和足底按摩。3、教育配套的收费问题。教育开支已经成为国人三大主要开支之一。今后橡树湾的教育配套绝不能是贵族式的销金窟,我们需要的是收费合理的育人讲堂。个人认为橡树湾的价格肯定比周边项目定的高,但如果让业主们买房的时候多掏了几万,那么将来的教育配套理应创造一些优惠条件,真要能免了赞助费、捐资助学金什么的苛捐杂税,这个项目的性价比会有很大提高。


三、关于项目户型的意见与建议:
十多年前,我家住的户型被称做“假三间”。既可以做三居室来用,(只有三间卧室,没有客厅)也可以把一道非承重墙拆掉变成一套两室一厅。那时候觉得这种户型真好,因为我姐嫁人以后我家把那道非承重墙打开了,终于实现了我拥有一个客厅的梦想。许多年以后我才知道,原来这个世界上还有比“假三间”更好的户型。一年又一年过去,我看到的户型也一年比一年好,但我真正要买自己的房子的时候,却再也找不到当年住“假三间”的感觉。这个世界上本没有完美的户型,就象自己的老婆也不可能那么完美一样。我这些年来看到的最好的三居室是华润翡翠城的花厅洋楼的A户型——板楼、南北通透、明厨明卫、客厅向阳、三间卧室全朝南。基本上把板楼的三居室做到了极至。(仰慕者可欣赏华润翡翠城网站上的户型图)尤此可见,华润还是能够设计出好户型的,华润的设计师也不完全都象论坛里大家评论的那样长了一个“猪脑子”。(抱歉绝没有贬低、侮辱设计师之意)。但我还是清醒的认识到,花厅洋楼恐怕是我无福消遣的,真把翡翠城的户型移植到“橡树湾”恐怕价格就要上万了。就比如我喜欢关之琳,但绝娶不起这样的女人。对不起,扯远了,还是说说现有的户型。
1、 首先点评一下主力三居:对于一套不到130平米的三居来说,总体设计还是不错的,面积控制的很好,130平米以下起码能省1.5%的契税。进深只有9米,难能可贵!短进深使得屋内有着良好的通透性,而且自然采光也增强了,屋里面会很亮。客厅面宽做到了4.2米,应该说刚好够用,挂个37寸液晶电视没什么问题。餐厅与客厅相对独立是我期望的,不仅是用餐环境比较好,更主要的原因是在客厅里打麻将会影响老婆大人看电视,况且哥几个在餐厅“研究国粹”的时候吞云吐雾也不会危害他人健康。对于华润倡导的主人优先的原则我想是对的,主卧内部卧室与主卫实现通透这种设计市场上不多,7.5平米的主卫够宽敞,适合小资的老婆。加上一个南向的阳台使主人房品质提升。对于阳台设置在主卧还是客厅的争论我个人更倾向于前者。原因有三:(1)阳台放在客厅外面多少会影响阳光的进入,而三居的采光本来就受两居影响,没有阳台反而会采光更好;(2)阳台放在主卧的最大好处是洗完的衣服可以晾在卧室,这就避免了在客厅晾衣服出现的尴尬。让客人看到阳台上挂满的花花绿绿的“国旗”始终是不雅的;(3)主卧的面积大概只有15平米,不算大。如果有人喜欢大卧室,可以考虑把阳台和主卧连通。而客厅有25平米,再加上个阳台也显不出有多气派,到不如让自己住的舒服一点实惠。花厅的设计很新颖,只算一半面积算是华润讨好客户的一种方式。入住以后封起来,增加了6平米的套内面积,使用率至少提高3个百分点。个人认为花厅放在户内比放在进门处强。因为花厅在门口最多当个玄关用,而放在户内则可以灵活变化。比如可以考虑做一个花房兼娱乐室(当然只能养些喜阴的植物),夏天的时候可以纳凉;或者做餐厅,把原来的餐厅改成储藏室,适合人口多的家庭;还可以把花厅跟现有的餐厅连通,封成一个很大的儿童房,这样孩子就有一个比较大的活动空间了,而原来进门的房间变成餐厅也很舒服。这个户型不足的地方我觉得主要有两点:一是日照会受到两居的影响。但我到认为问题不大。因为进深短的房子再加上落地窗,自然采光会很好,房间里很亮,只是两居的遮挡使阳光进来的要少一些。凭经验判断,采光最差的三居每天的阳光直射应该也有4个小时即上午11点到下午3点。好一点的三居应该至少有6个小时,即从10点到16点。对于一个上班族来说,白天基本在外面忙,即便有每天12个小时的日照,工作日里基本是享受不到的。而休息日,我想一般都是要睡个懒觉,最晚11点进阳光应该也还可以接受吧。关于这一点纯熟个人判断,反正我觉得我能接受,不排除有对阳光欲望强烈者或者在家办公的SOHO一族,那就只能好好考虑一下了。坛子里有一哥们强烈要求保证每天12个小时的日照,我觉得他在说梦话,建议他冬天住南极、夏天住北极,这样的话日照时间肯定有保证。真正让我对这套三居非常不满意的是与两居的对视问题。这个问题太可怕了!我是一粗人,夏天在家就喜欢光着膀子,有时候还喜欢在家里裸奔。隔壁的两居室的哥们站在他家的次卧绝对能把我看的仔仔细细。要是再赶上个玩DV的,随便拍点就能上《第七日》了。所以,强烈要求华润把两居的飘窗改成朝东南或者西南的角窗。这样也免得我站在我家客厅看见他家什么不该看的东西,再长针眼也说不定。如果开盘的时候对视问题不解决,我恐怕会选择放弃。
2、 接下来说说主力两居:这个户型和我现在住的小区的两居户型一模一样,区别是我们小区的是朝西的,而橡树湾是朝南的;还有就是前两年还不怎么流行飘窗,我们的是平窗,看来时代在进步。个人认为优点是布局紧凑,基本没有浪费面积,户型方正,套内没有承重墙,可以根据情况适当改动。两居室应该是所有户型里日照时间最长的,除了卫生间,其他的房间都很亮。缺点是:(1)传统户型缺乏创新,中规中矩固然没错,但还是觉得少了一些情趣变化,(2)通风效果略差,不通透的户型夏天穿堂风的感觉肯定不会有了。好在这个世界有一种东西叫空调,好在房子虽然越来越贵,空调却越来越便宜。其实,当我知道主力两居面积在90平米左右的时候我就知道两居不可能做通透了。90平米还南北通透那得多少钱一平米啊。其实,将所有的窗户打开,侧对流还是会实现的。不过小户型来说朝南已经不错了,再要求通透就有点得庞望蜀了。(3)、主卧与次卧相临,难免互有影响,这是小户型的通病。好在买两居的家庭人口都不多,也会有太大问题。(4)与三居对视问题!!!(5)与三居对视问题!!!(6)与三居对视问题!!!(7)与三居对视问题!!!(8)与三居对视问题!!!(9)与三居对视问题!!!(10)……(11)…………客户很生气,后果很严重。
因为其他的不是主力户型数量不多就不点评了。总体感觉户型设计还可以,不能说很出色,但也没坛子里朋友们说的那么严重。三居相对比两居更好一些,而两居的采光也是让人羡慕的,各有所长。户型这个东西本来就是仁者见仁的事,如果确实不喜欢,建议赶紧去看看别的项目。


四:价格的猜想:
说到价格,所有关心橡树湾的朋友都有千言万语对华润倾诉。从本心来讲,价格当然是越便宜越好,但随着开盘的临近,价格区间也逐渐明朗。华润蒋先生给出的两居65—70万,三居90—95万的价格区间恐怕会让很多期望开盘价格在6000左右的客户大失所望。根据现有的迹象表明,这个项目的开盘价格基本确定在7000左右,如果华润不够厚道的话开出均价7800到8000的价格也不是没有可能。个人认为,在北京房地产现在仍然属于卖方市场,基本呈现皇帝的女儿不愁嫁的局面。没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。所以,真心的希望华润在考虑自身利益的同时,能够拿出一个具有国有控股背景的大公司的应有的姿态,能够在保证公司正常利润水平的前提下,尽可能的给客户最大的优惠。因为,如果橡树湾的一期能够定价合理,开盘火爆,那么对将来二期、三期的销售也会有巨大的促进作用。华润现在少赚一点,会在公司品牌营造和市场美誉方面有一个飞跃。当然,基于这个项目所能提供的景观、配套,项目的品质会高于周边项目,从理性上说,我个人基本已经对6500以下的价格不报任何希望。希望华润能够肩负起一部分KFS的社会责任,采取平价销售的策略,那么,我个人在此大胆的预测,开盘均价应该是内部认购期间6980元/平方米。那么这也就意味着,东西向的楼座差不多要卖到6500,南北向主力户型的价格应该不高于7300。而总的价格区间是主力两居65万左右,主力三居90万左右。如果开盘时,我预测的价格得到印证,我希望华润的领导能给我颁发一个最佳未卜先知奖。

五、写给所有支持、关注这个项目的人:
实事求是的说,橡树湾这个项目有一定的特殊性。因为拿地时的爆炸性价格,使得这个项目过早的进入了市场的关注。按照房地产开发的惯例,一个项目从拿地到开盘至少需要一年到一年半的时间,一般项目的运做都是从开盘前2个月左右开始上广告,逐渐吸引客户的眼球。而华润上地这个项目尚未出世早已名声在外。个人认为,这样的现象既有好的一面,有利于华润的营销渠道的拓展,也不排除被业内外“棒杀”的可能。历史发展到今天,互联网的舆论力量几乎可以和主流媒体相抗衡,那么如果论坛里批驳的声音成为主旋律,有可能会使得许多本应有的意向客户在开盘之前流失。这好比一部大片,尚未封镜,就被形容成一杯乏味的白开水,自然没有多少人捧场了。这点提请华润高层注意,及时、真实的公布项目信息,会得到大多数真心想选择这里的客户的认同。同时,作为一个真心期待橡树湾的准业主,我也希望有和我一样追求的朋友们能够少一些浮躁,多一些耐心,客观的评价、讨论当然可以,别有用心的指责就没什么意思了。说白了,在北京买房也不是一定非要在华润的这一棵“橡树”上吊死,不喜欢或者价格承受不了的该闪就闪了,有拍砖的工夫莫不如找份兼职,多攒点私房钱。对这里还有梦想的朋友咱也把眼睛防亮,拭目以待看看华润橡树湾如何千呼万唤始出来。套用马丁.路德.金的一句名言:“我们可以接受暂时的失望,但我们绝不会放弃无穷的希望。”谨此与华润的各位领导及所有关心这个项目的朋友共勉。

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